وکیل ملکی

حتما شما نیز با مشکلات حقوقی در زمین ملک و زمین روبرو شده اید در این حالت بهترین راه حل کمک گرفتن از یک وکیل ملکی می باشد. حتی زمانی که قانون تا این پیچیده نشده بود و تبصره های مختلف هنوز روی کار نیامده بود، باز هم برای اثبات سخن و گرفتن حق از یک فرد خبره کمک می گرفتند. این روزها این فرد خبره با نام وکیل ملکی شناخته شده است که وظیفه اصلی آن گرفتن حق قانونی و شرعی شما می باشد. اما سوال این است که آیا حوزه کاری یک وکیل ملکی را می دانید؟ آیا می دانید در چه شرایطی می توان از یک وکیل دعاوی ملکی استفاده کرد و حق و حقوق خود را دریافت کرد؟ در این مقاله با ما همراه باشید تا به بررسی وظایف یک وکیل ملکی بپردازیم. دادجویان همراه شما خواهد بود. شما عزیزان برای دریافت اطلاعات بیشتر در زمینه وکیل خانواده و یا وکیل طلاق توافقی نیز می توانید از این مجموعه کمک بگیرید.

وکیل ملکی کیست؟

وکیل ملکی به کسی گفته می شود که با توجه به تجربه و تخصص و اشرافی که در زمینه پرونده های ملکی دارد به وکالت پرونده های ملکی می پردازد. دعاوی ملکی در واقع عنوانی است که برای مجموعه ای از دعاوی که به نوعی به موضوع ارتباط بین اموال منقول و غیر منقول مربوط می شود، اطلاق می گردد. اموال غیر منقول به اموالی گفته می شود که امکان جابجایی و نقل مکان ندارند و شامل اراضی و املاک می باشند. همچنین اراضی بیان شده می تواند به دسته داخل محدوده شهری و یا خارج از محدوده شهری تقسیم بندی شود.

در تقسیمی دیگر، املاک می تواند تجاری و یا مسکونی باشد که هریک از این مواردی که بیان شد دارای قوانین مربوط به خود می باشد. تمامی این دعاوی در حوزه کاری یک وکیل ملکی است که می تواند در راستای حل مشکلات مربوط به دعاوی ملکی همراه شما باشد.

یک وکیل ملکی متخصص پس از اختصاص زمان کافی برای خواندن پرونده و برگزاری جلسات متعدد با موکل خود باید بتواند بهترین استراتژی موفق را برای دعوی ملکی پیاده سازی کند. علاوه بر ویژگی هایی که در بخش های پیشین برای یک وکلی دعاوی ملکی بیان شد، داشتن فن و قدرت بیان و تسلط و اشراف کامل به پرونده از دیگر مواردی است که باید در نظر گرفته شود.

وکیل ملکی

مهم ترین موضوعات ملکی مورد رسیدگی وکیل ملکی

در یک معاله ملکی تنها کافیست که یکی از طرفین دعوا به صورت سهوا و یا عمده به تعهدات خود عمل نکند و سپس با شدت گرفتن ماجراف پیچیدگی بیشتر شود. در این هنگام یکی از طرفین دعوا چاره ای جز توسل به مقامات قضایی و کمک گرفتن از قانون ندارد. منشا یک دعاوی ملکی در این سر می گیرد. البته که دعاوی ملکی دارای انواع گوناگونی است که در ادامه به برخی از آن ها اشاره خواهیم داشت.

برخی از دعاوی مربوط به به نقض عهد و یا عدم انجام تکالیف مقرر در قرارداد می باشد، بدون اینکه عنصر مجرمانه ای دخیل باشد. دعاوی الزام به اخذ پایان کار، الزام به تنظیم سند رسمی، اخذ ثمن معامله، کلیه دعاوی مربوط به سرقفلی، و یا حق کسب و پیشه، دعاوی فسخ اجاره نامه و … همگی در این دسته قرار می گیرند.

در برخی دیگر از دعاوی ممکن است یکی از طرفین نسبت به ملک دیگری با سوء نیت عمل مجرمانه ای را انجام دهد. به عنوان مثال ملکی را که متعلق به دیگری است به فروش برساند و یا بدون اجازه مالک، ملک را اجاره دهد و یا اینکه نسبت به املاک دیگران جعل سند کند. این دسته از دعاوی ملکی در دادگاه های کیفری مورد بررسی قرار می گیرد. اما سوال اینجاست که در کدام یک از مواردی که بیان شد از یک وکیل ملکی استفاده می شود؟ در ادامه با ما همراه باشید تا نقش یک وکیل ملکی را در امور دعاوی مکلی بیان کنیم.

پیش از طرح موضوع می خواهیم بدانیم ابطال سند رسمی به چه چیزی اطلاق می شود.دعاوی حقوقی را که موضوع آن بی اثر کردن و یا از اعتبار انداختن یک یا چند سند رسمی می باشد را دعوای ابطال سند رسمی می نامند. اساد رسمی به به اسنادی گفته می شود که در دفاتر رسمی و یا اداره ثبت طبق مقررات تنظیم شده است. اما سند عادی صرفا به دلیل امضای منتسب الیه اعتبار دارد و با سکوت، انکار و یا تردید می توان از اعتبار آن کاست و یا حتی آن را باطل کرد.

در حالت کلی برخی از دعاوی ابطال سند رسمی به شرح زیر می باشد که لازم است در حین پیشبرد پرونده از یک وکیل ملکی استفاده شود تا موضوع به صورت قانونی حل و فصل شود.

  • ابطال سند رسمی‌ به دلیل عدم رعایت شرایط قانونی
  • ابطال اجرائیه‌‌ی ثبتی برای املاک مربوطه
  •  ابطال سند مالکیت معارض
  • ابطال نظریه هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور

از دیگر دعاوی رایج در مراجع قضایی که نیاز به حضور وکیل ملکی احساس می شود، دعاوی سرقفلی و اجاره می باشد. این نوع دعاوی دارای پیچیدگی بسیار زیادی است و بسیاری از افرادی که حق سرقفلی دارند و یا مالک آن می باشند، به دلیل ناآگاهی از قانون دچار مشکلات زیادی با موجر می باشند. دعاوی مربوط به سرقفلی تحت عناوین مختلفی در مراجع قضایی صورت می پذیرد.

به طور مثال دعاوی مطالبه حق سرقفلی و یا تجویز انتقال سرقفلی، تخلیه اماکن تجاری از جانب مالک، تجویز تغییر شغل در سرقفلی و… با توجه به وجود قوانین مختلف سالهای ۵۶ و ۷۶ و اینکه قرارداد سرقفلی مشمول کدام یک از این قوانین می گردد باعث گردید، اشخاص در طرح اینگونه دعاوی دچار سردرگمی شوند. رسیدگی به دعاوی سرقفلی در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی می باشد و خارج از صلاحیت شورای حل اختلاف است.  البته در دعوای تعدیل اجاره بها در سرقفلی شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی می باشد. برخی از دعاوی مربوط به سرقفلی که می توان با حضور وکیل ملکی آن را حل و فصل کرد به شرح زیر می باشد:

  • تعدادی از موارد مربوط به دعاوی سرقفلی بدین شرح است:
  • درخواست و مطالبه سرقفلی و در اختیار داشتن حق کسب و پیشه
  • تخلیه‌‌ی اماکن تجاری در موارد تجویز قانون
  • دعاوی مربوط به تجویز انتقال منافع مورد اجاره
  • تعدیل اجاره واحد تجاری

طبق قوانین و تبصره های حاکم، فروشنده ملزم به تسلیم و تحویل مبیع است. اما در صورتی که فروشنده به هر دلیلی از این امر سرپیچی کند، به خصوص زمانی که یک فاصله بین وقوع معامله و تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد، این مشکل بیشتر مشاهده می شود. این امر زمانی اتفاق می افتد که فروشنده به دلیل منفعت طلبی و برای افزایش قیمت ملک خود و برای افزون خواهی این کار را انجام می دهد.

این مورد در میان موجر و مستاجر عموما رخ می دهد و بدین معنی است که چنانچه ملک مالکی به هر دلیلی در تصرف شخص دیگری باشد و مالک بخواهد ملک خود را پس بگیرد می تواند با کمک یک وکیل ملکی و با تقدیم دادخواست خلع ید به مراجع قضایی، درخواست اخراج متصرف از ملک خویش را داشته باشد.

دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی چه تفاوتی دارد؟

  1. در دعوای تصرف عدوانی رعایت تشریفات دادرسی لازم نمی باشد در صورتیکه در خلع ید رعایت این تشریفات لازم می باشد.
  2. هر دو دعوا قابلیت تجدیدنظر توسط شاکی یا وکیل ملکی را دارند.
  3. در خلع ید به موجب ماده 1 قانون اجرای احکام حتماً حکم باید قطعی و بعد اجرا گردد در صورتیکه در دعوای تصرف عدوانی چون بلافاصله قابل اجرا می باشد نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدیدنظر توسط وکیل ملکی مانع اجرا نمی باشد.
  4. کسانیکه حق شکایت یا طرح دعوا را دارند: در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی مالک باشد بلکه مستأجر ، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هرکس به نمایندگی یا به امانت مال غیر را متصرف است می تواند به قائم مقامی مالک طرح دعوی نماید. در دعوی خلع ید فقط اشخاص ذینفع یا وکیل ملکی یا قائم مقام یا نماینده قانونی می تواند طرح دعوی نماید.

در برخی موارد مشاهده شده است که چندین نفر در یک ملک شریک هستند و همگی بر فروش ملک هم نظر نیستند. در این حالت در صورت عدم تراضی شرکاء برفروش ملک مشاع ، هرکدام از شرکاء می تواند درخواست افراز ملک مشاع را داشته باشد. لازم به ذکر است در صورتیکه جریان ثبتی ملک پایان یافته باشد درخواست افراز توسط وکیل ملکی به اداره ثبت محل تقدیم می شود.

ولیکن درخصوص تفکیک ملک لازم نیست ملک بصورت مشاعی باشد یعنی اینکه مالک ملک می تواند با اخذ وکیل ملکی درخواست تفکیک ملک خود به قطعات مختلف را به اداره ثبت تقدیم نماید، همچنین در صورتیکه مالکین مشاعی بر تقسیم ملک ( اعم از عرصه یا اعیان) توافق داشته باشند می تواند درخواست تفکیک خود را توسط وکیل ملکی به اداره ثبت تقدیم نمایند و نیازی به درخواست افراز نمی باشد.

این روزها اجاره نشین در سطح شهر بسیار زیاد است. اگر بین مالک و مستاجر قرارداد اجاره ای منعقد شده و مدت این قرارداد به اتمام برسد، مستاجر می بایست ملک را تخلیه کند. اما در صورتی که مستاجر از این کار سر باز زند، موجر و یا وکیل ملکی وی می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف با تودیع مبلغ پول پیش، دستور تخلیه را تقاضا کند. این دستور فوری و غیر قابل اعتراض می باشد.

در قرارداد اجاره اماکن مسکونی میزان اجاره بهای ماهیانه مشخص میشود که مستأجر متعهد میشود در ابتدا و یا انتهای هر ماه مبلغ مورد نظر را به مالک و مؤجر پرداخت نماید.
چنانچه مستأجر به تعهد پرداخت اجـور ماهیانـه عمـل ننمایـد و اجور به تعویـق بیفـتد مالـک مـیتواند با اخذ وکیل ملکی با تقدیـم دادخواست به مرجع قضائی مطالبه اجورمعوقه را درخواست نماید و غالباً اجارهنامه ها در صورت تعویـق پرداخت اجور از طرف مستأجر برای مالـک حق فسـخ اجارهنـامه پیش بینی میشود که مالک می تواند یا وکیل ملکی برای فسخ اجاره نامه و تخلیه مستأجر به مرجع قضائی مراجعه نماید.

ویژگی های وکیل ملکی

در این بخش می خواهیم شما را در انتخاب یک وکیل دعاوی ملکی خوب راهنمایی کنیم. از ویژگی های لازم و تخصصی برای یک وکیل امور ملکی، علاوه بر داشتن مجوز و پروانه، داشتن شم حقوقی عالی در زمینه دعاوی حقوقی و ملکی می باشد. چرا که این گونه دعاوی دارای حساسیت بسیار بالایی می باشد و تخصص و تجربه کافی را در این زمینه برای پیشبرد هدف بایستی داشته باشد.

داشتن تجربه کافی

دادگاه و پرونده موضوعی نیست که بدون تجربه قبلی بتوان آن را پیش برد و نیاز است که هر فردی در زمینه مورد نظر تجارب لازم و کافی را کسب کرده باشد. اولین ویژگی یک وکیل ملکی خوب این است که در زمینه دعاوی ملکی دارای تخصص و تجربه کافی باشد. گاهی مشاهده شده که یک وکیل فقط دارای دانش حقوقی می باشد که برای رسیدن به هدف این گزینه کافی نیست و این مهم در گرو داشتن تجربه و تخصص کافی می باشد. وکیل متخصصی که مسئولیت رسیدگی به پرونده های ملکی مختلف را داشته است طبیعتا راه روش این کار را به درستی می داند و با سرعت بالاتری می تواند به حل پرونده شما کمک کند.

انتخاب راهی کوتاه و کم هزینه

وکیل ملکی و یا یک وکیل متخصص در صورتی که به روند کاری دادگاه آشنایی داشته باشد طبیعتا روند کار را می داند و با سریعترین راه حل ممکن می تواند مشکل پرونده را حل کند. همچنین از دیگر مواردی که باید مورد بررسی قرار بگیرد این است که وکیل مورذ نظر بتواند با کمترین هزینه مشکل را برطرف کند. که البته این مهم نیز در راستای داشتن تجربه کافی است. افرادی که تجربه کافی در این زمینه را ندارند عموما ممکن است راه حل های طولانی را برگزینند که طبیعتا هزینه بر نیز می باشد.

آشنایی با حقوق ملکی

از دیگر ارکان مهمی که یک وکیل ملکی باید به آن تسلط کافی داشته باشد، آشنایی با حقوق ملکی می باشد. قوانین و تبصره های مختلفی در قانون وضع شده است که می تواند مشکلات پرونده ها را در سریعترین زمان ممکن حل کند. وکیلی که به حقوق ملکی آشنایی دارد به راحتی می تواند مشکل پرونده را تشخیص داده با قوانین حاکم آن را به نفع موکل خود تمام کند.

وکیل ملکی

چرا به وکیل ملکی مراجعه کنیم؟

در بسیاری از حقوق مالی به دلیل ناآگاه بودن ممکن است که ضرر وز یان و سود و منفعت افراد جابجا شود و در این حالت لازم است که از حضور یک وکیل ملکی باتجربه بهره ببرید تا هر کس به حق خود برسد. یکی از مهم ترین مسائل در دادگاه چگونگی و نحوه طرح دعوا می باشد که از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است و در تعیین محدوده حقوق افراد اثری اساسی دارد. بنابراین برای اینکه دعوا در روند و روالش دچار مشکل ناخواسته و ناشی از بی تجربگی نباشد لازم است که موضوعات و دعاوی ملکی، را فردی پی ریزی و پیگیری کند که متخصص این امر است. وقتی شخصی ملک دیگری را تصرف می کند این وکیل ملکی متخصص است که باید تشخیص دهد که دعوای حقوقی تصرف عدوانی را مطرح کند یا کیفری.

به دلیل وجود قوانین متعدد در این حوزه این وکیل ملکی است که می داند مبنای ارزش معاملاتی املاک چیست؟ و کجا ماده 100 قانون شهرداری و تبصره های آن کابرد دارد و کجا ماده 64 قانون مالیات های مستقیم و این وکیل ملکی است که زمان مناسبی را برای ابراز ادله های خود و اظهارات خود در نظر می­گیرد تا حق موکلش به علت استفاده نا به هنگام دستخوش تضییع نشود.

آنچه واضح است این مسئله است که همیشه امکان ضایع شدن حق افراد در رابطه با اموالی که دارند وجود دارد. دعاوی ملکی مختلفی از جمله سرقفلی، فسخ قرارداد، تخلیه ملک مسکونی، دعوی تصرف عدوانی و  … وجود دارد که با تضییع حق افراد در هر کدام از آن ها فرد متحمل ضررهای مالی بسیاری می شود بنابراین افراد برای رسیدگی به این گونه دعاوی باید به وکیل ملکی متخصص دادجویان مراجعه کنند. الزام وجود یک وکیل خوب و کاربلد در زمینه دعاوی ملکی می تواند راهگشای مشکلات شما در این زمینه باشد.